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15/09/2016 | www.immobilier.lefigaro.fr
Selon des statistiques portugaises, au premier trimestre 2016 les Français sont devenus pour la première fois la principale clientèle étrangère du pays. Ils...
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31/01/2020 | www.lesechos.fr
Investissement immobilier, le Portugal garde la côte. Destination préférée des Français en Europe, le Portugal a vu ses prix immobiliers s'envoler ces...

Immobilier Portugal,impôts, démarches, tout ce que vous devez savoir avant de vous installer au Portugal

Mardi 18 Juillet 2017 dans : Immobilier au Portugal

Immobilier Portugal,impôts, démarches, tout ce que vous devez savoir avant de vous installer au Portugal

Vivre au bord de l'Atlantique et au soleil, tels sont les atouts du Portugal. Il faut y ajouter les prix modérés de l'immobilier et une fiscalité très favorable aux nouveaux résidents. Le point sur cet éden.

L 'héliotropisme, ce phénomène bien connu de l'attirance des populations d'un pays au climat maussade pour des régions plus ensoleillées, ne consiste pas seulement pour les Français à s'installer dans le sud de la France, sur les pourtours de la Méditerranée ou en Aquitaine. Depuis plusieurs années, ces nouveaux migrants, que certains agents immobiliers appellent ironiquement les "tournesols du Nord", prennent la route du Portugal. Aujourd'hui, 30 000 Français y résident. Il est vrai que le pays a bien des atouts.

"La Floride de l'Europe", comme le baptisent fièrement ses habitants, affiche 2 900 à 3 300 heures d'ensoleillement par an, soit environ 300 jours, alors que dans la moitié nord de l'Hexagone, on dépasse difficilement 1 700 heures. A ces considérations climatiques il faut ajouter les prix de la pierre, bien inférieurs à ceux pratiqués chez nous. Un exemple : on peut aisément trouver un bel appartement dans les quartiers historiques de Lisbonne pour moins de 5 000 euros du mètre carré. C'est la raison pour laquelle, selon les statistiques de l'Association portugaise des professionnels de l'immobilier (Apemip, l'équivalent de la Fnaim), les Français arrivent en tête des acheteurs étrangers, représentant à eux seuls 25,5 % des 13 064 ventes aux non-Portugais réalisées au cours du premier trimestre de 2016. Et si les données ne sont pas encore disponibles pour les autres mois de l'année, il semble que ce mouvement des Français vers l'ouest de la péninsule Ibérique s'accélère. Au point qu'une chaîne de télévision sur Internet (Portugal21.tv) leur est désormais dédiée !

1- Obtenir le statut de résident : des démarches longues
Si vous vous installez au Portugal sans démarche préalable, si ce n'est un permis de séjour obligatoire prenant la forme d'un certificat d'enregistrement de cinq ans renouvelable, vous ne pourrez pas prétendre au régime fiscal de faveur de résident non habituel (RNH). "L'administration portugaise est assez tatillonne, prévient Mafalda Coelho Moreira, avocate du cabinet PLMJ. Lorsqu'ils ont des doutes, les fonctionnaires exigent de nombreux documents. S'il faudra prouver que vous avez ou aurez un domicile (une location pour commencer) au Portugal, il n'est pas rare qu'on vous demande de justifier que vous résidiez bien en France jusqu'à présent."

Notre administration nationale ne délivrant aucun certificat de résidence fiscale, cette preuve pourra être apportée par d'autres moyens, notamment en fournissant vos avis d'imposition des cinq dernières années tant en matière d'impôt sur le revenu que d'impôts locaux et éventuellement d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). La procédure peut prendre plusieurs mois. Il est préférable de faire appel sur place à un professionnel qui vous servira de représentant et d'interprète si vous ne maîtrisez pas le portugais avec la maestria de l'écrivain Fernando Pessoa.  

Une fois considéré comme résident non habituel, vous pourrez revendiquer le régime fiscal privilégié pendant dix ans. Mais attention, le Trésor public local se garde le droit de vérifier que vous logez de façon régulière et permanente à l'adresse indiquée. Enfin, sachez qu'après dix ans, vous perdrez le statut mais, si vous quittez le Portugal pendant au moins cinq ans, à votre retour, vous pourrez demander à en bénéficier de nouveau pour une nouvelle période de dix ans.

2 - Acheter son logement : une procédure sûre et proche de celle de la France
Pour devenir résident non habituel, vous devez habiter au Portugal au moins six mois dans l'année. La location est possible mais mal vue par l'administration qui délivre le statut car vous êtes susceptible de partir à tout moment. Or l'objectif est d'avoir au Portugal des résidents étrangers stables. Mieux vaut acheter sa future habitation. D'autant plus que, si les prix augmentent, ils sont, dans toutes les régions et à l'exception des propriétés de grand luxe, moins élevés qu'en France. De plus, vous ne serez pas surpris par le processus d'acquisition, similaire au nôtre.

Si les notaires portugais ne pratiquent pas la négociation immobilière, les agents ne manquent pas. Vous reconnaîtrez certains réseaux présents en France (Era, Century 21 ou Sotheby's International Realty pour le haut de gamme). Les superficies distinguent surface brute (l'emprise au sol, c'est-à-dire toute la surface construite, notamment les murs extérieurs, les terrasses, garages..) et surface utile (l'intérieur tous compris). C'est cette dernière qui sert à calculer le prix au mètre carré. Les biens proposés sont nombreux et divers : immeubles anciens restaurés, à rénover, programmes neufs, appartements, maisons, lofts..

Si vous trouvez votre bonheur, vous signerez, avec l'aide d'un avocat, une promesse d'achat qui peut être réciproque, semblable au compromis de vente, ou unilatérale avec conditions suspensives. Dans tous les cas, elle est assortie du versement d'arrhes (au moins 10 % du prix) qui resteront acquises au vendeur si vous vous désistez sans raison valable. La transaction ne deviendra définitive que lors de la signature de l'acte dressé par un notaire. Ce professionnel, tels ses confrères français, se charge d'établir la situation cadastrale et hypothécaire, l'existence d'éventuelles servitudes et règles d'urbanisme, et inscrit la vente au registre foncier, l'équivalent de notre cadastre.

Comme dans l'Hexagone, l'acquéreur supporte l'ensemble des frais d'acte et d'inscription. Les droits de mutation progressifs varient entre 1 et 8 %. A titre d'exemple, vous réglerez au fisc 5 840 euros de droits pour un bien d'une valeur de 200 000 euros. Vous devrez y ajouter les frais fixes et honoraires du notaire. Globalement, les coûts sont très proches de ceux dûs en France. Chaque année, vous paierez une taxe foncière (IMI, imposto municipal sobre imoveis) représentant 0,3 à 0,5 % d'une valeur cadastrale de votre bien très inférieure à son prix réel et tenant compte, notamment, de son ensoleillement. En 2017, une surtaxe (AIMI, adicional ao IMI) sera perçue au taux de 0,3 % pour les biens d'une valeur supérieure à 600 000 euros, ce plancher étant doublé pour les propriétaires mariés ou vivant en couple. Ne vous inquiétez pas trop. Selon la société de conseil Athena Advisers, un couple propriétaire d'un appartement lisboète d'une valeur réelle de 1,8 million d'euros ne supportera aucune surtaxe, car la valeur cadastrale, avec les abattements, ne sera que de 1,1 million d'euros.  

3 - Choisir son mode de vie et sa fiscalité : des retraites sans impôt et des bénéfices taxés à 20 %
Le Portugal est considéré à juste titre comme le paradis des retraités. Selon le fisc local, ces derniers constituent 80 % des Français qui y vivent. Mais l'image, si elle est conforme à une réalité, cache les 20 % de résidents qui choisissent ce pays pour y développer une affaire, y démarrer ou poursuivre une activité. En effet, le statut de RNH s'applique à tous les types de mode de vie. Il sera d'ailleurs plus facile de l'obtenir si vous avez une expérience professionnelle.

Pour les retraités, les pensions qui sont versées par la France ne seront pas imposées au Portugal pendant dix ans. Elles ne le seront pas non plus en France puisque la convention fiscale liant les deux Etats institue une imposition exclusive dans le pays de résidence. Attention, cette règle ne vaut que pour les retraités du secteur privé (anciens salariés, dirigeants d'entreprise, commerçants, professions libérales, artisans ou agriculteurs). Les fonctionnaires de l'Etat et des collectivités territoriales restent taxables en France sur leurs retraites même s'ils s'installent définitivement sur les bords du Tage.

Si vous décidez de conserver votre patrimoine dans l'Hexagone, au Portugal, l'exonération de dix ans s'applique à vos autres revenus de source française. Il s'agit des dividendes, intérêts, loyers et plus-values. En revanche, pour eux aussi, il faut compter avec la convention fiscale bilatérale qui répartit l'imposition entre les deux pays et prévoit un partage de la taxation entre l'Etat de résidence du contribuable et l'Etat de perception du revenu. La France a le droit de les imposer selon un régime particulier. Si vous préférez investir vos économies au Portugal, il y a imposition, en général au taux de 28 %, mais vous n'aurez pas à subir, comme en France, de cotisations sociales supplémentaires.

Que vous n'ayez pas atteint l'âge de la retraite ou que vous soyez retraité, si vous souhaitez mener une nouvelle vie active ou continuer celle que vous aviez en France, le statut de RNH est très intéressant. Les revenus nets d'un travail dépendant (salariés) ou indépendant (professions libérales, activités commerciales) sont taxés pendant dix ans au taux forfaitaire de 20 % s'ils correspondent à une activité de haute valeur ajoutée ou/et ayant un caractère scientifique, artistique ou technique. Ne soyez pas préoccupé par cette définition apparemment restrictive car la liste des professions visées est en réalité très large. Un arrêté portugais du 7 janvier 2010 en donne l'énumération. On y trouve pêle-mêle les architectes, ingénieurs, chanteurs, sculpteurs, musiciens, peintres, médecins, dentistes, biologistes, professeurs d'université, consultants fiscaux, informaticiens, designers, chercheurs, employés des services d'information, cadres supérieurs, administrateurs ou gérants d'entreprises réalisant des investissements productifs..  

Dans tous les cas, assurez-vous lors de votre demande du statut de RNH que vous remplissez bien les conditions pour prétendre au taux de 20 %. Par exemple, vous serez assimilé à un cadre supérieur si vous obtenez un "poste de direction vous donnant des pouvoirs de décision chez la personne morale qui vous emploie". Quant aux administrateurs et gérants, on vous réclamera les documents attestant de votre qualité (statuts de l'entreprise, procès-verbaux de nomination, certificats des registres commerciaux..). Tout dépendra donc de la bonne présentation de votre dossier et des qualités de votre avocat.

Tous vos autres revenus, de source portugaise ou française, suivront le même régime que celui appliqué aux non-résidents habituels. Un conseil : évitez de maintenir une activité en France. Vos bénéfices seront certainement considérés comme réalisés par un "établissement stable" gardé sur notre territoire et taxés comme si vous n'étiez pas parti.

Après dix ans de présence au Portugal, vous êtes taxable au régime de droit commun selon un barème rapidement progressif, variant de 14,5 % à 48 %. Vous pouvez quitter le pays pendant cinq ans et y revenir pour bénéficier d'une nouvelle période de dix ans d'exonération ou de taxation modérée. Mais en partant, vous perdrez les avantages de la fiscalité portugaise, au premier rang desquels l'absence d'impôt sur la fortune. Il faut y ajouter des droits de succession inexistants en ligne directe, c'est-à-dire entre ascendants et descendants, entre époux ou concubins.

Pour les transmissions à d'autres personnes, seul un droit de timbre de 10 % est perçu sur l'actif transmis. A comparer aux taxations prohibitives pratiquées en France dès lors que la donation ou la succession n'est pas faite en ligne directe : 55 % pour des neveux, 60 % pour des cousins éloignés ou un concubin. Mais pour que le taux de 10 % soit applicable et éviter une imposition en France, vous ne devez plus avoir de patrimoine dans l'Hexagone et vos héritiers doivent s'installer au Portugal. Dans tous les cas, la consultation de notaires français et portugais s'impose. Sachez, toutefois, que le Portugal réfléchit actuellement à l'institution de droits de succession modérés.

4 - Continuer à bien vous soigner : le système de santé français toujours accessible
Pour y prétendre, il suffit d'obtenir sur place une carte d'assuré. Pour échapper au système public, lourd et lent, l'attente pour un rendez-vous atteignant facilement plusieurs mois, vous pouvez recourir au système privé, très développé, mais coûteux. Vous avez donc intérêt, préalablement à votre emménagement au Portugal, à étudier les possibilités de couverture supplémentaire : souscription d'une complémentaire santé, d'une assurance spécifique ou cotisations versées à la CFE, la caisse des Français de l'étranger, assimilable à une sécurité sociale pour expatriés.

De plus, n'oubliez pas que, en cas de coup dur ou de soins particuliers, vous pouvez revenir temporairement en France. En effet, si vous êtes pensionné d'une caisse de retraite française, vous restez couvert par notre système de sécurité sociale. Vos soins seront pris en charge par l'assurance maladie selon les règles en vigueur à la date de votre retour. Même si votre séjour dure plusieurs mois, ne craignez pas que le fisc vous tombe dessus et vous considère à nouveau comme domicilié et taxable en France. Il a plusieurs fois essayé de le faire pour des expatriés résidant dans d'autres pays à fiscalité douce. En vain, chaque fois les tribunaux lui ont donné tort.



 

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Le Portugal attire chaque année de plus en plus de visiteurs
venus des quatre coins de l’Europe.

Le pays est devenu populaire par sa qualité de vie : soleil, plage et golf et ses différentes opportunités notamment dans le secteur immobilier ou fiscal. Une ouverture internationale par la mer et ses 3 aéroports internationaux de Porto, Lisbonne et Faro dans le sud.

Certaines caractéristiques font de ce pays un lieu unique et très agréable à vivre :

  • Culture : susciter l'intérêt des destinations telles que l’Algarve, Lisbonne ou Porto.
  • Gastronomie et vins.
  • Le tourisme de nature : étant donné la richesse diversifiée disponible dans chaque région.
  • Tourisme actif hors saison.
  • Santé et bien-être : un large éventail de services médicaux modernes et accessibles à tous.
  • Fiscalité très avantageuse pour les retraités et les professions libérales. Le statut de résident non habituel offre une exonération fiscale totale de 10 ans pour les retraités et une imposition minimale de 20% pour les professions libérales (médecin,  dentiste,  psychologue, architecte,  artiste).

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